Преимущественное право покупки – это первоочередное право на приобретение объекта перед другими претендентами. Так, например, в соответствии со ст. 250 ГК РФ «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если данным правом пожелают воспользоваться несколько сособственников, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец.
Примеры преимущественного права покупки:
- Продажа доли в ООО;
- В уставе непубличного акционерного общества можно также предусмотреть продажу (мену либо другой договорной тип) акций, и тогда указать, по какой цене осуществляется отчуждение);
- 250 ГК РФ – продажа или мена доли в общей долевой собственности;
- Заключение договора аренды на новый срок (621 ГК РФ);
- Возникшее в силу договора.
Исходя из этих изначальных предпосылок получается, что у обязанного лица существует достаточно большой простор для усмотрения:
- Он может вообще не продавать свой объект (свобода заключения договора). В такой ситуации получится, что преимущественное право никогда не выйдет из спящей фазы, договор основной никогда не будет заключен.
- Он может выбрать любой договорный тип, направленный на отчуждение этого объекта (свобода выбора договорного типа). В ряде случаев у нас преимущественное право работает только на отдельные договорные типы, в частности, на куплю-продажу. Соответственно, если я выбираю другой способ отчуждения, то оно в принципе не сработает. Более того, в ряде случаев оно прекратится. В ряде случаев оно, конечно, будет продолжаться, например, если мы берем долю в ООО, то оно будет в отношении не бывшего обладателя доли, а нового, но все равно обладатель преимущественного права не сможет купить этот объект.
- Он сам конструирует условия, на которых продается объект (свобода определения содержания договора). Получается, что оно ничем не связано, и ставит, по сути, управомоченного перед фактом, я заключаю договор на таких-то условиях, будешь брать или нет.
Это все приводит к тому, что у обязанного лица есть достаточно большое количество опций, чтобы воспрепятствовать реализации преимущественного права, равно как и отказаться от преимущественного права покупки.
Отказ от преимущественного права покупки (комнаты/доли) – оформление у нотариуса
Отказ от преимущественного права покупки (комнаты/доли) среди граждан РФ чаще всего требуется от соседей при продаже комнаты либо от сособственников при долевой собственности.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 250, владелец собственности, находящейся в общем владении, при желании продать ее должен в первую очередь учитывать интересы совладельцев. Именно они получают преимущественное право покупки по цене, предложенной собственником. О своем намерении реализовать долю или комнату, продавец должен известить всех в письменном виде, не забывая указать сумму и возможные условия, сопровождающие факт продажи. Объект поступает в свободную продажу, если на протяжении месяца остальные совладельцы долевой собственности официально откажутся от покупки, или изъявят о своем желании купить ее, но не смогут осуществить ее. В случае продажи недвижимого имущества, остальные жильцы должны совершить выкуп не позже, чем за 10 дней.
При выявлении нарушения права преимущественного права покупки, любой из собственников может обратиться в суд на протяжении 3-х месяцев, где он в обязательном порядке получит права привилегированного покупателя.
Оформляется отказ от преимущественного права покупки у нотариуса. К информации, которую необходимо при этом представить, относится:
- Адрес, где проводится реализация доли/комнаты;
- ФИО продавцов;
- Предполагаемую цену;
- Количество и метраж комнат или размер доли, находящейся в общей собственности;
- Паспорта соседей.
Основные документы, требующиеся для оформления:
- Паспорт;
- Информация о продавце (ФИО) и продажной цене отчуждаемого объекта;
- Желательно наличие копий (оригиналов) на объекты.
Также важно учитывать, что дети, не достигшие совершеннолетия, так же пользуются правом преимущественного выкупа. Оформление отказа несовершеннолетним проводится у нотариуса, а его права представляют родители, после соответствующего разрешения, выданного органами опеки и попечительства.