Как оформляется переуступка прав на квартиру по ДДУ?

Переуступка прав

Если гражданин оформил с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), то он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в оговоренный в договоре срок. В свою очередь Застройщик обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать определенную квартиру дольщику, за что дольщик и передал определенную сумму денег Застройщику на строительство.

Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ (ст. 11) дольщик имеет право уступить кому-либо свое право требования будущего жилья в строящемся многоквартирном доме, т.е. уступить не саму квартиру, а именно право требовать ее с Застройщика. Данное право уступается за определенную сумму, т.е. как бы продается. С этой целью и оформляется договор или соглашение о переуступке прав на квартиру по ДДУ.

Чтобы воспользоваться юридической возможностью оформить переуступку прав на квартиру по ДДУ, должны выполняться определенные условия:

  • Продавец еще не должен подписать акт приема-передачи, согласно п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ, при этом нет разницы – ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет. В том случае, если продавец уже подписал акт приема-передачи, значит он уже получил квартиру от Застройщика в свое распоряжение, поэтому сначала он должен будут оформить квартиру в свою собственность и только после этого уже продавать ее по договору купли-продажи. Другими словами, когда акт уже подписан, то ни о какой-либо переуступке не может быть и речи.
  • Согласие Застройщика. Практически каждый Застройщик указывает в ДДУ, что продавец имеет право переуступки только с его письменного согласия, причем такое согласие, как правило, платное, при этом стоимость такого согласия в ДДУ письменно не оговаривается. Обычно Застройщик требует за согласие определенный процент от суммы сделки (от 2% до 5%) – за эти деньги Застройщик обычно и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Пошаговая процедура оформления сделки по переуступке прав требования на квартиру по ДДУ

Этап 1. Подготовка покупателя и продавца к сделке

Что делать покупателю. Прежде всего, нужно потребовать у продавца его экземпляр зарегистрированного ДДУ с Застройщиком и внимательно изучить данный документ, а лучше всего доверить это профессиональному юристу. Зачастую Застройщик включает в ДДУ невыгодные пункты, поскольку после регистрации сделки все перейдет на покупателя. На что следует обращать особое внимание покупателю в тексте договора:

  • на характеристики квартиры (планируемую площадь, количество комнат, наличие предчистовой отделки и пр.);
  • максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры, другими словами, какие оговорены сроки подписания акта приема-передачи и получения ключей;
  • каким образом продавец рассчитался с Застройщиком;
  • пункты о компенсации площади.

Что делать продавцу:

  • взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику;
  • получить согласие у Застройщика на переуступку прав;
  • оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке – это нужно делать в том случае, когда квартира приобреталась в браке, однако в ДДУ был указан только один из супругов.

Этап 2. Составление и подписание договора переуступки прав

Нюансы на данном этапе:

  • Если Застройщик вместе со своим согласием сам составляет договор переуступки, то покупатель и продавец подписывают готовый договор непосредственно в офисе Застройщика. В этом случае покупателю следует максимально внимательно изучить договор, а еще лучше это сделать совместно с юристом, поскольку Застройщик может вписать невыгодные для покупателя пункты, о чем уже говорилось выше.
  • Покупателю также нужно проследить, чтобы в договоре четко был указан список полученных им документов после регистрации сделки. Так, после сделки у покупателя обязательно должны быть на руках не только зарегистрированный договор переуступки, но и сам ДДУ, а также справка об оплате квартиры от продавца.
  • Количество экземпляров договора должно быть минимум 4 – по одному для каждой стороны сделки плюс еще один экз. в Регистрационную палату.
  • Если покупатель с ипотекой, то перед подписанием договора переуступки ему нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком.
  • Если продавец не в полном объеме рассчитался с Застройщиком, то в самом договоре переуступки должны быть указаны условия перевода такого долга на покупателя.

Этап 3. Регистрация сделки

На данном этапе продавцу и покупателю нужно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Перечень документов, подаваемых сотруднику Регистрационной палаты или МФЦ:

  • паспорта от каждого участника сделки;
  • подписанные экземпляры договора переуступки;
  • зарегистрированный ДДУ между продавцом и Застройщиком;
  • справка об оплате квартиры продавцом Застройщику;
  • письменное согласие Застройщика;
  • если покупатель с ипотекой, то подписанный и зарегистрированный ипотечный договор и согласие супруга(и) на покупку;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, когда ДДУ оформлялся в браке, однако в нем был указан только один из супругов.

Если с бумагами все будет в порядке, то сотрудник примет документы и выдаст каждому участнику по расписке-описи.

Этап 4. Когда и что забирать после госрегистрации

Согласно законодательству, срок госрегистрации сделки по переуступке прав составляет 9 рабочих дней. В назначенный сотрудником, принимавшим документы, день нужно прийти в МФЦ и забрать документы.

Покупатель забирает:

  • свой экземпляр договора переуступки с печатью о госрегистрации;
  • договор ДДУ;
  • справку об оплате продавцом за квартиру;
  • выписку из ЕГРН об объекте недвижимости;
  • зарегистрированный договор ипотеки, если покупатель с ипотекой.

Продавец забирает только свой экземпляр договора переуступки с печатью о госрегистрации.

Заметим, необязательно забирать документы одновременно, это можно сделать и по отдельности в разное время и дни. При себе нужно иметь паспорта и выданные ранее расписки-описи.

С чего начать оформление дома в деревне в собственность?

Дом в деревне

 

Сравнительно недавно была несколько упрощена процедура регистрации права собственности на дома, построенные в сельской местности. Причиной для этого стала сложившаяся ситуация с наличием огромного количества самовольно построенных домов еще в советский период, без каких-либо документов и разрешительных согласований. При этом на протяжении десятков лет никто из собственников таких «самостроев», равно как и их наследники, не удосуживался зарегистрировать свою недвижимость на законных основаниях. В ряде случаев, такое отношение привело к утере прямых и косвенных доказательств, связывающих конкретных собственников с их домами в деревнях и селах.

Упрощение подходов в отношении регистрации самовольно построенных домов в сельской местности позволило многим гражданам наконец-то оформить свои имущественные права, благодаря чему стало возможным на законных основаниях заключать сделки со своей недвижимостью: продавать или дарить дом либо же распоряжаться им каким-либо другим образом.

Первый шаг к оформлению в собственность дома в деревне

Рассмотрим типовую ситуацию, при которой у Вас вообще отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие право на дом, однако Вы там проживаете долгое время или же там проживали до Вас Ваши родственники и Вы вполне обоснованно хотите оформить этот дом на себя. Для начала Вам потребуется обратиться с запросом в местный архив, также не лишним будет обратиться в местное БТИ и попытаться разыскать бумаги, в которых указано, что дом принадлежит кому-либо из членов Вашей семьи – это самые первые документы, которые потребует у Вас суд.

Ниже приведем полный список всех необходимых бумаг:

  • документы, устанавливающие права на дом и земельный участок – это те самые документы, о которых говорилось выше;
  • выписка и копия из кадастрового паспорта дома и земельного участка, а также планировка дома;
  • паспорта всех будущих владельцев;
  • заявление в регистрационный центр;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию дома.

Также понадобятся свидетели, которые смогут подтвердить в суде, что по данному адресу действительно проживали Вы или Ваши родственники. После того как Вами будут собраны все необходимые бумаги, их необходимо передать в районное управление государственного регионального центра.

Как оформить в собственность земельный участок в деревне

Порядок оформления земельного участка в право собственности регламентируется Федеральным законом №122, согласно которому, в том случае, если у Вас имеется земельный участок, который Вы получили как наследство или купили, или же Вам его подарили, то Вы можете его оформить на себя (приватизировать) посредством сбора соответствующих документов и подачи их в уполномоченные инстанции – в территориальное отделение госрегистрации.

Для оформления права собственности на земельный участок в сельской местности Вам потребуются следующие бумаги:

  • паспорт будущего владельца земельного участка;
  • правоустанавливающие бумаги и документы на участок;
  • кадастровая выписка;
  • квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию земли.

После подачи указанного выше пакета документов, в течение месяца Вам должны выдать свидетельство о том, что Вы являетесь законным собственником данного земельного участка.

Обращаем Ваше внимание, если на земельном участке находится еще какая-либо недвижимость кроме жилого дома, то ее также нужно будет оформить (приватизировать). Регистрации подлежат абсолютно любые виды построек на Вашем земельном участке (баня, сарай, гараж и пр.).

Теперь Вы знаете, с чего следует начинать, чтобы оформить дом в деревне и земельный участок юридически правильно!

Как получить право собственности на квартиру в новостройке

Право собственности

Получение права собственности на ипотечную квартиру в новостройке – это ключевой по значимости этап оформления сделки с недвижимостью. Только после осуществления процедуры регистрации права собственности на квартиру и залога в пользу банка (ипотеки) Вы будете считаться полноправным по закону собственником квартиры. Почему данная процедура особенно важна при оформлении квартиры в собственность в новостройке? – дело в том, что в большинстве кредитных договоров на приобретение жилья на этапе его строительства банки оговаривают условия о снижении процентной ставки по кредиту после оформления права собственности и регистрации ипотеки новостройки в пользу банка.

Технически процедура оформления права собственности на ипотечную квартиру аналогична порядку оформления квартиры, не купленной в кредит. Однако «ипотечники» должны понимать ряд особенностей и сложностей, которые возникают при оформлении в собственность «кредитной» квартиры.

Пошаговое оформление в собственность ипотечной квартиры в новостройке

  1. Подготовка необходимого пакета документов. Для этого потребуется:
  • Заявление о регистрации права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ).
  • Документы, удостоверяющие Ваше право собственности на ипотечную квартиру – это могут быть вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности, договор купли-продажи или мены, договор участия в долевом строительстве и акт приема-передачи, договор участия в ЖСК и справка о полной выплате пая.
  • Чтобы зарегистрировать ипотеку квартиры в силу договора потребуется кредитный договор с банком, закладная (если таковая оформлялась), договор об ипотеке и документы (оригинал и копия), указанные в закладной в качестве приложений (отчет об оценочной стоимости и т.д.). Кроме этого перечня документов, для регистрации ипотеки в силу договора также потребуется подача заявления о регистрации ипотеки от залогодателя и от залогодержателя. Обращаем Ваше внимание, что заявление о регистрации ипотеки по договору об ипотеке, которое было удостоверено нотариусом, может подать сам нотариус. Нотариус также может подать заявление о регистрации ипотеки в силу закона по нотариально удостоверенному договору, на основании которого возникает такая ипотека. Также при регистрации ипотеки в силу закона и в силу договора может быть составлена закладная.
  • Паспорт заявителя (заявителей).
  • Доверенность (оригинал и копия) – в том случае, если документы подаются представителем.
  • В случае, если заявителем выступает юридическое лицо, то потребуется представление учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица) – оригиналы либо нотариально заверенные копии.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины (оригинал и копия).
  1. Предоставление документов в Росреестр для регистрации права собственности на ипотечную квартиру

Пакет документов, собранных на первом этапе, можно представить на оформление права собственности в несколько способов:

  • Лично либо посредством представителя (по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В этом случае документы подаются независимо от места нахождения объекта оформления недвижимости.
  • Почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
  • В электронном виде через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра (документы, представляемые в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя – УКЭП).

Обращаем Ваше внимание, что при отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть удостоверена нотариусом, равно как и сделка с жилым помещением, к заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность – паспорт.

Особенностью регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (при использовании кредитных средств банка) является необходимость оформления соответствующего заявления от залогодержателя (банка) на регистрацию ипотеки.

  1. Получение выписки из ЕГРН

Сроки оформления ипотечной квартиры в собственность в соответствующих органах госрегистрации являются строго регламентированными:

  • в Росреестре – не более 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов;
  • в МФЦ – не более 9 рабочих дней;
  • если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет не более трех рабочих дней;
  • в случае поступления документов в электронной форме – 1 рабочий день;
  • при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами – 5 рабочих дней.

Как оформить наследство без завещания по закону: пошаговая инструкция

Наследство

Вступление в право наследования имуществом умершего родственника без завещания оговаривается Гражданским Кодексом РФ. Если усопший при жизни изъявил свою волю в завещании и передал имущество тому, кому посчитал нужным, в этом случае претензии от других наследников, не отмеченных в завещании, приниматься не будут.

Очередность принятия наследства по закону

В случае отсутствия завещания закон предусматривает строгую очередность принятия наследства. Главное правило очереди по закону: чем ближе родство по крови наследника к наследодателю, тем больше у него шансов на законных основаниях вступить в наследство. Гражданский кодекс РФ регламентирует восемь очередей наследования:

  • супруг (супруга), дети, родители;
  • сестры, братья, дед, бабка;
  • дядя, тетя;
  • прадед, прабабка;
  • двоюродные внук, внучка, дед, бабка;
  • двоюродные правнуки, дяди, тети, племянники;
  • пасынок, падчерица, отчим, мачеха;
  • нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении у наследодателя.

Таким образом становится понятным, что именно близкие родственники входят в категорию наследников первой очереди без завещания. Чаще всего основная доля имущества после смерти родственников переходит именно к первоочередным наследникам. Представители другой очереди наследования призываются в случае отсутствия наследников из первой очереди. Иждивенцы также относятся к категории наследников, однако должно выполнятся условие – проживание совместно с наследодателем не менее одного года до его смерти.

Порядок вступления в наследство без завещания

Согласно Гражданскому кодексу РФ, процедура оформления акта вступления в наследство должна в обязательном порядке сопровождаться участием нотариуса. При этом, согласно установленному порядку вступления, заявитель должен принять полагающееся наследство исключительно в полном объеме или же оформить отказ от него. Другими словами, запрещено вступать в права наследования частично. Процедура оформления предполагает два этапа:

  • Демонстрация согласия на вступление;
  • Осуществление действий для получения наследства.

Чтобы продемонстрировать намерения наследник должен обратиться в нотариальную контору с целью открытия наследственного дела. В случае, когда другой наследник уже открыл аналогичное дело, необходимо заявить о своих правах на имущество.

Порядок действий при оформлении прав вступления в наследство без завещания:

  • получение извещения о смерти наследодателя;
  • обращение в нотариальную контору с заявлением прав наследства;
  • предоставление документов, подтверждающих правомерность принятия наследства;
  • ожидание регламентированного законом периода;
  • оформление полученного имущества на свое имя.

Согласно законодательству, объектами наследования являются все активы и пассивы, т.е. недвижимость, автомобили и прочее имущество, а также права управления компаниями, долги, займы и т.п.

Что входит в пакет документов, необходимых для быстрого оформления наследства:

  • заявление (можно оформить по установленному образцу в нотариальной конторе);
  • собственный паспорт;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • документ, подтверждающий родство с указанием степени;
  • выписка из домовой книги;
  • документы на наследуемое имущество.

В случае необходимости, нотариус вправе расширить стандартный пакет документов или запросить дополнительное подтверждение.

Срок для вступления в наследство без завещания, согласно закону, составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя и отсчитывается, начиная со следующего дня с даты смерти наследодателя и заканчивается первым рабочим днем по завершению 6 месяцев с даты отсчета.