Между лицами, заключившими брак, возникают особые имущественные правоотношения. Согласно законодательству, имущество супругов, которое они приобрели, находясь в браке, становится их совместной собственностью. Это означает, что любое имущество, которое они приобрели, принадлежит им обоим без выделения долей в нем. Одновременно с этим каждый из супругов может распоряжаться этим имуществом и предполагается, что это распоряжение производится в интересах всей семьи, даже если оно осуществлено одним из супругов. В данном случае неважно, на кого из супругов данное имущество зарегистрировано – это так называемый законный режим имущества супругов, то есть тот режим, который предусмотрен Семейным кодексом Российской Федерации.

Кроме законного режима, закон позволяет супругам самостоятельно определять режим имущества – это так называемый договорной режим. Это значит, что супруги могут договориться, что имущество, приобретенное в браке, не будет совместной собственностью, а будет, например, долевой собственностью (когда у каждого из супругов имеется определенная доля) или личной собственностью (когда каждый из супругов владеет тем или иным имуществом единолично).

Другими словами, если нет договора между супругами, то действует законный режим, если супруги договорились распределить имущество по-иному – действует договорный режим, т.е. тот, о котором договорились супруги.

Возможные режимы собственности супругов:

• Режим совместной собственности супругов. Законный режим, подразумевающий, что имущество общее, не имеет значения, на кого оно зарегистрировано, супруги распоряжаются имуществом по обоюдному согласию.
• Режим долевой собственности. Имущество общее, но доли в нем определены за каждым из супругов. Каждый супруг вправе самостоятельно распоряжаться своей долей.
• Режим раздельной (личной) собственности. Имущество принадлежит супругу, на которого зарегистрировано право собственности. Он самостоятельно распоряжается этим имуществом, не спрашивая другого супруга.

Какие могут быть основания для изменения правового режима общего имущества супругов?

В соответствии с нормами семейного законодательства РФ изменение правового режима общего имущества супругов возможно на основании:

• Соглашения о признании имущества одного из супругов общей совместной или общей долевой собственностью (ст. 37 СК РФ);
• Соглашения о разделе имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ);
• Заключенного между ними брачного договора (ст. 41, 42 СК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 42 СК РФ супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Таким образом, супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства.

Виды «имущественных» договоров, влекущих за собой возникновение (изменение) договорного режима имущества

К договорам, влекущим за собой возникновение (изменение) договорного режима имущества супругов, можно отнести:

• Договор об отчуждении одним из супругов в пользу другого своей доли в праве общей совместной собственности без выделения этой доли;
• Договор о порядке пользования имуществом;
• Договор о разделе имущества супругов;
• Договор о выделении доли недвижимого имущества одного из супругов из состава всего имущества;
• Брачный договор.

Брачный договор: что это и о чем?

Брачный договор – это соглашение между лицами, которые имеют намерение заключить брак или уже вступили в брак. Этим соглашением супруги регулируют свои имущественные и взаимные права и обязанности на период брака, а также на случай его расторжения. В большинстве случаев брачный договор заключают уже состоявшиеся супруги чтобы определить режим собственности, приобретенной во время брака.

Например, заключили брак, купили квартиру. По умолчанию, она является общей совместной собственностью супругов. Если супруги хотят поменять этот законный режим собственности, то заключают брачный договор и в нем определяют, что имущество, которое является их общей совместной собственностью, переходит в личную собственность одного из супругов во время брака и в случае его расторжения.

Однако, это лишь одна ситуация, брачный договор на самом деле очень гибкий документ. Он может касаться не только имущества, но и обязанностей, например, содержать другого супруга или передать какие-то средства в случае расторжения брака. Возможных вариантов существует очень много.

Личная недвижимость, в первую очередь квартира, остается наиболее распространенным видом собственности для большинства граждан. Зачастую именно собственное жилье является практически единственной собственностью владельца, поэтому при предоставлении прав на нее другому лицу нужно быть особенно осторожным.

В каких случаях требуется оформление доверенности на распоряжение квартирой?

В большинстве случаев оформление доверенности на право распоряжаться квартирой необходимо в ситуациях, когда хозяин недвижимости проживает в другом городе и физически не может осуществлять все необходимые операции. Квартиру в другом городе вполне разумно сдавать в аренду, для составления договора аренды необходим законный представитель владельца. Необходимой частью управления недвижимостью является ее приватизация, процедура которой также может осуществляться по доверенности.

Отдельным вопросом является необходимость продажи квартиры. В процессе продажи приходится выполнять большое количество операций, которые может осуществлять только хозяин или его представитель, имеющий доверенность на продажу квартиры. Владелец может проживать и в одном городе с доверенным лицом, однако посчитать необходимым составление доверенности из-за недостатка времени или же плохого состояния здоровья.

Сегодня распространенной процедурой в сфере предоставления права распоряжаться той или иной недвижимостью является оформление «генеральной» доверенности, которая предоставляет доверенному лицу наиболее широкие возможности и соответственно может иметь наиболее серьезные последствия для собственника. Именно такой вид доверенности обеспечивает законное основание распоряжаться вашим имуществом по собственному усмотрению. Квартиру можно обменять, продать, заложить, сдать в аренду, а также беспрепятственно зарегистрировать все свершенные изменения в органах государственного контроля.

Как правильно оформить генеральную доверенность на квартиру?

В процессе подготовки документа и его оформления принципиально важно четко определить и правильно зафиксировать, какие именно права и полномочия этот документ предоставляет.

Особенно много вопросов вызывает понятие «генеральная доверенность на квартиру». Такой документ должен быть составлен особенно тщательно. Определение «генеральная» не должно означать, что обладатель такого документа может делать с чужой собственностью все, что угодно. Он, безусловно, должен действовать в интересах владельца недвижимости. После оформления документа собственник сохраняет право отменить доверенность практически в любое время, это может быть неприятным сюрпризом для всех лиц, которые к этому времени уже вступили в правоотношения с доверенным лицом.

Документ обязательно должен быть составлен в нотариальной форме. В зависимости от его содержания нотариусу могут потребоваться различные документы. В число обязательных входят: собственный паспорт доверителя и документы на квартиру. Кроме того, необходимы паспортные данные человека, на которого оформляется доверенность (копия паспорта).

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:

• Название самого документа (доверенность);
• Дата его составления;
• Срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
• Личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
• Личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
• Информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).

Кроме этого, в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, проводить государственную регистрацию объекта, получать задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому конкретно.

Как можно отменить доверенность

Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату и написать соответствующее заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг юриста.

Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя при этом не потребуется.

Необходимо учитывать, что электронный реестр доверенностей – это открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Именно там и можно узнать, действительна ли данная доверенность и какой у нее срок действия.