Найм – всегда волнующий вопрос, особенно если вы решили снять квартиру. Глаза разбегаются от вариантов, а кошелек напряженно сжимается с одного взгляда на цены. Для владельца сдача недвижимости является не менее тревожной, ведь каждый раз он подвергает опасности свои квадратные метры, доверяя их рядовым незнакомцам. Надежный способ успокоить обе стороны – заключить договор найма. А если вы хотите сделать его еще более надежным гарантом безопасности, стоит задуматься о нотариальном оформлении. Далее мы расскажем, в каких случаях следует привлекать нотариуса и как подготовиться к подписанию документа на данном юридическом уровне.
В чем отличие договора аренды от договора найма
Как правило, обычные граждане часто путают понятия аренды и найма. Так, нередко можно услышать фразу: «…я сдал квартиру в аренду молодой семье». Это с юридической точки зрения ошибка. Если кто-то за плату предоставляет жилье другим людям, корректнее говорить о договоре найма, а стороны подобной сделки называются «наниматель» и «наймодатель». Популярный термин «аренда» применяется только для нежилых помещений или когда недвижимость снимает юрлицо. В этом случае договор подписывают арендатор и арендодатель.
Однако, у договора аренды и найма есть не только различия, но и сходство. В частности, ни в том, ни в другом случае не обязательно нотариальное заверение. Однако участие нотариуса дает дополнительные гарантии сторонам таких сделок и помогает им избежать конфликтов и имущественных потерь. Ведь юрист всегда выясняет реальную волю сторон, он должен убедиться, никто ли ни на кого не давит, не угрожает и не вводит в заблуждение. Нотариус уточняет, понимают ли участники суть и последствия сделки, согласны ли с ними.
Таким образом, договор с печатью нотариуса обладает повышенной доказательственной силой для суда и оспорить его гораздо сложнее, чем документ в простой письменной форме без нотариального заверения.
Зачем нужен договор найма
В документе владелец квартиры, комнаты или дома и наниматель фиксируют свои права и обязанности. Они могут внести в договор свои индивидуальные пожелания, например, там можно прописать, что квартирант не может проживать в квартире вместе с животными. Ho ecли наниматель нapyшит этo ycлoвиe, владельцу придётся выселять eгo тoлькo чepeз cyд.
Обычно договор заключается на определённый срок. Если в документе нет этого пункта, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ).
По закону, договор найма жилья сроком более 1 года необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Часто стороны заключают договор на срок менее 12 месяцев (обычно сроком на 11 месяцев и 364 дня) – тогда регистрация не требуется. Делается это для того, чтобы не тратить силы и время на регистрацию договора и не платить пошлину.
Собственники квартиры, как правило, регистрируют договор в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не могут контролировать число проживающих и состояние жилья. В этом случае эта процедура даёт дополнительные гарантии. Квартирантов, конечно, регистрация договора также дополнительно защищает: в нём прописывают срок найма. Можно не волноваться, что хозяин попросит съехать и придётся экстренно искать новое жилье.
Преимущества удостоверения договора найма жилого помещения у нотариуса:
- Нотариус проверяет дееспособность владельца квартиры. Это хорошая защита для нанимателя, который хочет снять квартиру на длительный срок и вносит крупную предоплату. Если окажется, что наймодатель недееспособный, сделка может быть признана недействительной. А получить внесенную предоплату обратно можно будет только через суд. И на практике это далеко не всегда реально.
- Нотариус проверит, является ли наймодатель собственником квартиры. Это отличный способ защиты от мошенников, которые сдают чужие квартиры по поддельным документам. Нотариус перед составлением договора обязательно проверит собственника жилья через Росреестр. А если квартира сдается по доверенности, то и действительность доверенности на момент оформления договора. В частности, это позволит избежать ситуации, когда квартиру сдают граждане, которые не являются наследниками покойного владельца квартиры.
- Нотариус проверит, нет ли у квартиры ограничения в обороте. Например, нет ли на ней ареста, не заключен ли договор ренты и нет ли других ограничений.
Но и для владельца квартиры нотариальное удостоверение имеет свои плюсы. Например, в договоре можно указать, что при возникновении задолженности взыскать долг можно с помощью исполнительной надписи нотариуса. С одной стороны, это дисциплинирует жильцов, а с другой, позволит владельцу квартиры обратиться к нотариусу за исполнительной надписью и взыскать долг без обращения в суд. Договор с исполнительной надписью можно напрямую передать судебным приставам. Это сэкономит время собственника.
Какие документы нужно предоставить нотариусу для оформления договоров найма?
При обращении к нотариусу не нужно много документов. Достаточно следующего перечня:
- Паспорта нанимателя и наймодателя.
- Документ о праве собственности на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации или свидетельство о правах на наследство).
- Нотариальное согласие супруга (супруги) владельца квартиры.
- Если квартира сдается через доверенное лицо, то у представителя должна быть нотариальная доверенность.
При обращении к нотариусу сам договор найма жилого помещения при себе иметь необязательно. Юрист сам подготовит правильный документ.